Управленческий зуд

Управленческий зуд 19.02.2016

Насколько оправдано создание ТСН?

Нередко люди думают, за что мы платим управляющим компаниям? Возьмем все в свои руки: и содержание дома будет качественным, и платить будем меньше. Но, как говорится, дьявол - в деталях. И чем больше горячие головы сталкиваются с этими деталями, тем они быстрее остывают. Давайте разберемся, что же это за детали.

Как все начинается

С чего начинается создание ТСН (по-старому, ТСЖ)? Правильно, с проведения собрания. И даже на этом этапе многие активисты, желающие взять управление в свои руки, спотыкаются. Чаще всего, неправильно оформляется повестка собрания, документы для голосования и, самое главное, на таких собраниях нет даже кворума. Поэтому оспорить решение не составляет никакого труда, что и делают те жильцы, которые не хотят создавать ТСН, или юристы управляющих компаний. Поэтому, по статистике, в половине случаев попытки создания ТСН уже на этом этапе проваливаются. Но есть и те, кто не сдается.

А для этого, во-первых, нужны деньги, чтобы оплачивать услуги юристов. Во-вторых, очень много времени — постоянно нужно пропадать в судах. В некоторых случаях приходится ездить даже в другие города. Например, вы знаете, что Семнадцатый апелляционный суд находится в Перми? Но главное — нужна отвага и крепкие нервы. Зачем? Объясняем. Бывали случаи, когда у инициаторов создания ТСН отключалось электричество, вода, дверные замки регулярно были залиты клеем, какие-то хулиганы разбивали стекла у их машин, прокалывали шины. Или вдруг к ним внезапно проявлял интерес участковый, брал различные объяснительные. А уж если у инициатора создания есть небольшой бизнес, то тут он становится еще более уязвимым — может внезапно явиться налоговый инспектор или кто-нибудь из ОБЭП. Мы не пугаем, но жизнь — сложная штука, особенно в России.

Еще здесь нужно отметить, что нередко затейниками таких товариществ (ТСН) становятся люди с нечистыми помыслами. Тот, кто больше кричит о том, что все плохо, кто больше всех обещает «золотых гор», тому люди и доверяют свой дом. О том, что человек изначально своей главной целью ставил личное обогащение, станет понятно лишь через несколько лет, когда дом придет в упадок.

Хорошим примером служит история в Качканаре. Там тоже один делец подговорил жителей создать ТСЖ, обещал, что будет отремонтирован дом, будет чистота и порядок, стоимость в коммунальных платежках снизится. Но все закончилось тем, что сам он исчез куда-то в направлении Москвы, а у жителей образовались внушительные суммы задолженности перед поставщиками тепла, воды, света. Не говоря уже о том, что в доме так и не было сделано никакого ремонта.

Калькулятор вместо романтики

ТСН — это экономическая организация, у которой должны быть доходы. Одно дело мечтать о том, как хорошо все делать самим. А другое — взять калькулятор в руки и прикинуть, сколько в доме людей реально оплачивают квитанции за ЖКХ, и на что хватит этих денег.

Давайте для начала посмотрим, сколько нужно затрат (минимум) понести ТСН , чтобы управлять домом хотя бы на 200-300 квартир? Конечно, нужен председатель, им, как правило, становится самый крикливый из инициаторов. Он попросит себе зарплату. Иначе, если он будет заниматься управлением после своей основной работы, после 20.00-21.00, то никакого смысла менять шило на мыло не будет. Следить за содержанием дома нужно круглые сутки, а не в свободное от работы время. Ежемесячная зарплата, скорее всего, составит не меньше 30-40 тысяч рублей. Здесь же нужно напомнить романтикам, что управление домом требует хотя бы минимального уровня знаний ЖКХ. А представляете, если дом попадет в руки продавщицы или водителя? Возможно, что они и вникнут во все нюансы управления многоквартирным домом. Только вот прежде, чем это произойдет, пройдет год, а то и два. И будет сделана масса ошибок.

Еще один момент. У ТСН должно быть правление. И если председатель будет получать зарплату, то и в среде правление начнется сетование, почему он получает, а мы - нет. Придется и им что-то платить, опять за счет жителей. А если председатель еще не чист на руку, то, чтобы правление об этом молчало, ему придется с ним делиться. И всю эту коррупцию снова будут оплачивать жители из своих кошельков. Здесь же нужно отметить: есть такой миф, мол, в ТСН мы можем контролировать расход наших денег. Но реальность суровее. Председатель запросто может подделать документы, жители потребуют провести аудит. А председатель наймет дружественную ему фирму, которая проведет такой аудит, какой ему нужен будет. И тут уже не подкопаешься.

Например, есть ТСЖ на ул. Ярославская, 21, там многим ясно, что деньги, когда-то собранные за капремонт, ушли в неизвестном направлении. Но председатель разводит руками и говорит, что по документам все хорошо.

Еще одна сложность: через некоторое время в это правления начнут проситься другие жители, чтобы иметь доступ к документам. И тут вчерашних единомышленников может ждать раскол, который выльется в длительное противостояние.

Например, на Уралмаше, на пересечении улиц 40 лет октября и Кировградская, есть несколько домов, объединенных в одно ТСЖ «Жилье». Там такая борьба тянется уже несколько лет. И дело не ограничивается только судами и прокуратурой в отношении тех, кто не доволен работой ТСЖ и считает, что его председатель ворует их деньги. В ход идут угрозы, порча автомобилей, отключение электричества.

Идем дальше. Какая организация без бухгалтера и юриста? Далее, нужен дворник, уборщица, электрик, сантехник. А если дом не новый, и в нем есть лифты, то еще и механик по лифтам. Что вы будете делать, если вдруг лифт регулярно начнет застревать? А как быть с системой пожаротушения? Ведь ее должен обслуживать квалифицированный специалист, а не просто дядя Вася. У управляющих компаний в штате есть такой человек, а вот для ТСН его работа обойдется в круглую сумму.

Наконец, если в доме хромает платежная дисциплина, то председателю придется обходить должников и требовать с них деньги. Или нанять коллекторское агентство, вышибал, а им надо платить. А ведь еще нужны будут деньги на текущий и косметический ремонты, на устранение внезапных аварий, в конце концов, на развитие. Ведь люди будут спрашивать: «Хорошо, мы проголосовали за ТСН, а где улучшения, где новая детская площадка, клумбы, забор, асфальт?» И если их не предъявить в ближайшие полгода после создания ТСН, начнутся обратные процессы.

И знаете, что делает председатель, когда оказывается, что денег с дома собирается мало и их не хватает для полноценной работы ТСН? Он просто заключает договор подряда с одной из управляющих компаний. И это абсолютная реальность! Не верите? Поговорите с жителями ряда домов на Химмаше по ул. Альпинистов, 20. В свое время вдохновленные идеей ТСЖ, люди создали товарищество, но уже через месяц председатель заключил договор подряда с УК, а сам исчез, перестал даже отвечать на звонки, жил в частном доме за городом. УК работала «на отвяжись», иногда в доме появлялся нетрезвый то ли слесарь, то ли электрик и что-то кое-как делал, а потом снова исчезал на месяц. Через полтора года люди, наконец, избавились от ТСЖ и выбрали нормальную управляющую компанию.

Здесь же стоит сказать и об организационных процессах. Во-первых, понадобится создать устав ТСН, во-вторых, заняться межеванием земли, а этот процесс может затянуться на годы. И наконец, когда вы создали ТСН, каждый шаг нужно согласовывать с собственниками, а для этого нужно регулярно проводить собрания. И если на них не будет кворума, то такие собрания будут нелегитимны, и их легко будет оспорить в суде. А вы наверняка знаете, как трудно будет собрать жителей дома, где 200-300 квартир, особенно летом и осенью.

Что будет делать председатель и его правление в таких случаях? Правильно — фальсифицировать протоколы собраний. После чего ничего не подозревающие жители обнаружат в своих платежках дополнительную статью, например, за шлагбаум, охрану двора или оборудованную автопарковку. Но ладно бы, если эта сумма была 100 рублей. Платежка станет дороже на тысячу, а то и больше. Жители кинутся к председателю с вопросом, что это? А он им скажет: «Так ведь собрание прошло, большинство «за», но мы вам эти протоколы не покажем, не обязаны». И будет прав. Так происходит, по словам жильцов, в ТСЖ «Стачек, 70» и ТСЖ «Жилье». Поговорите с жителями и спросите, во сколько им обходится оплата услуг ЖКХ и устраивает ли их это?

Таким образом, на этом этапе еще у многих активистов опускаются руки, и они думают, куда бы теперь деть это ТСН? Может, своей бабушке передать, она все равно на пенсии, времени много, к тому же в прошлом — бухгалтер.

А кто же тогда остается предан идее ТС Ж? А как раз те, кто изначально задумывал его создание с целью личного обогащения. Вот они-то и идут до конца в погоне за деньгами. И получив полный контроль над финансовыми потоками дома, теряют всякую скромность. Например, в том же доме на Стачек, 70 председатель настолько почувствовал себя полноправным хозяином в доме, что даже пытался отнять квартиру у законного наследника после смерти собственника. Просто заварил двери, поставил охранников и не пускал туда наследника. Вот так себя ведут председатели ТСЖ-ТСН, когда опьянены властью.

Ради чего была затея?

Можно привести еще много печальных историй того, чем заканчивались призывы «взять все в свои руки». Ну, вот, например, на Уктусе есть новый дом по Щербакова, 5а. Там председатель больше года боролся за создание ТСЖ. Прошел, как говорится, через огонь, воду и медные трубы. Закончилось все тем, что он добровольно отказался от этого поста. С первого же месяца его работы на этом посту в любое время суток у него разрывался мобильный, звонили жители и задавали вопросы. При этом он работал на общественных началах. Через 2-3 месяца ему это надоело, он созвал собрание и попросил, чтобы ему за такой труд назначали зарплату, сумму назвал хорошую. Жители переглянулись и сказали, что не согласны. Тогда он на все плюнул и даже решил переехать из этого дома.

Похожая история произошла в микрорайоне Компрессорный. Там был построен новый дом по Яскина, 12. Жители почти год боролись с управляющей компанией, которая выиграла по конкурсу управление их домом. Наконец, создали свое ТСН. И тут выяснилось, что около трети квартир в этом доме еще не куплены и совокупная плата за услуги ЖКХ не покрывает расходы на содержание дома. А уж речи о том, чтобы снизить платежку, и не шло.

Да и потом, как снизить платежку? Ведь тариф за строку «содержание жилья» устанавливается муниципалитетом, а не управляющими компаниями, тарифы на воду, электроэнергию, тепло устанавливает Региональная энергетическая комиссия. А деньги на капитальный ремонт вот уже больше года собирают не управляющие компании и не ТСН, а специальный фонд. Но, возможно, управляющие компании включают какие-то дополнительные услуги, например, за домофон или видеонаблюдение. Но ведь если создать ТСН, это же не значит, что придется отказаться от домофона и видеонаблюдения.

Поэтому, если кого-то не устраивает УК, то не стоит в обидах и назло кидаться создавать ТСН. Как показали многочисленные случаи, такие затеи заканчиваются, в лучшем случае, ничем. А в худшем — председатель ТСН все бросает и исчезает с деньгами в неизвестном направлении.

Максимум, что ему грозит, это год условно. А чаще всего, вообще ничего. На деньги, полученные в ТСН, он может купить себе новую квартиру в другом городе, построить частный дом, купить роскошные машины. А ничего не подозревавшие о его мошенничестве жители останутся с многотысячными долгами перед поставщиками тепла, света, воды. Обобщая все приведенные выше примеры, задайтесь еще вопросом, а хорошо ли вы знаете своих соседей, которые предлагают вам создать ТСН, а себя выдвигают в качестве их председателей? Стоит ли им доверять и на каких основаниях? Например, чтобы человек мог стать директором управляющей компании, он должен сдать экзамен в Госжилстройнадзоре. А председатель ТСН не должен вообще ничего. На эту должность можно выбрать хоть кого, хоть бомжа, который ни за что не будет отвечать. Просто таково наше российское законодательство.

Если вас не устраивает что-то в обслуживании домом, то однозначно больше толку будет в том, чтобы найти общий язык с руководством управляющей компании и договориться с ним об устранении неполадок, чем броситься с головой в омут неизвестности. Важно отметить, что работа управляющей компании находится под контролем Госжилстройнадзора. Это ведомство выдает УК лицензию, и в любой момент может отозвать на основе жалоб жителей. Поэтому сегодня УК заинтересованы в качественном обслуживании домов, в отличие от ТСН, которые чаще всего становятся инструментом в руках проходимцев и непорядочных людей, мечтающих о том, как бы по быстрому «срубить» денег при минимальной ответственности.