"Академический" - наш дом

"Академический" - наш дом 03.05.2011

Управляющая компания с одноименным названием именно по такому принципу строит свою работу. Сегодня ее директор Николай Смирнягин делится с нашими читателями своими планами на дальнейшее развитие микрорайона, рассказывает о том, как решаются актуальные проблемы бытового обустройства жителей и  отвечает на «острые» вопросы обитателей Академического.

 - Итак, начнем по порядку. Каков объем подведомственного вам жилого фонда? Сколько на сегодняшний день уже возведено домов в микрорайоне и сколько сдается в ближайшее время, сколько квартир в них заселено?

- Построено 28 домов, в данный момент заселяют уже двадцатый дом. Общее число сданных квартир – около пяти с половиной тысяч, из них чуть более, чем в двух тысячах уже живут люди. 2500 квартир у нас по госконтрактам приобрело министерство обороны, но они пока свободны – постепенно будут заселяться военнослужащими-очередниками, выходящими в отставку. И для всех них наша задача создать максимально комфортные условия проживания, со всех точек зрения. Этим, мы собственно, и занимаемся.

- Выходит, что уже сейчас жилищный фонд достаточно серьезный. - Какова специфика эксплуатации такого современного жилого фонда?

- У нас очень инженерно-насыщенные дома. Очень насыщенные автоматикой. В системе холодного водоснабжения домов предусмотрены не просто трубы, у нас там и насосные, и фильтровальные станции, обеспечивающие очистку воды перед подачей. Индивидуальные тепловые пункты требуют принципиально иного уровня квалификации в обслуживании.. Короче говоря, фронт работы большой.

 - А как у вас построена работа с жильцами, как вам удается взаимодействовать с людьми, решая их проблемы?

- Первое, что было создано при организации управляющей компании, – это клиентская служба, которая ведет постоянный прием граждан. Там есть экономист, есть инженер, есть специалист, который работает с выходом на адрес.  То есть, жителям не надо заранее записываться на прием к конкретным специалистам, ждать их  – в любое время подходят, это удобно. Основные вопросы решаются на месте. Это первое. Второе: понимая, что сегодня район растет, объемы растут, задачи очень большие, чтобы не отрываться от земли, от конкретных бытовых проблем, в конце прошлого года нами был создан институт управляющих по дому. Теперь за конкретные дома отвечает конкретный человек: например, на первый блок (это первые пять домов, сданных в эксплуатацию) уже принят управляющий из числа бывших офицеров – полковник в отставке, умеет принимать решения… Это дает свои результаты. Он вплотную работает с жителями. Его задача – контролировать и пресекать возможные проблемы.

 - Сейчас много говорят о современных управленческих технологиях. Вы применяете какие-то из них?

- Стараемся работать на самом современном уровне, особенно что касается взаимодействия с клиентами. Например, в дополнение к клиентскому отделу запустили свой сайт. Он позволяет помимо общепринятых коммуникаций - таких как форум, персональная переписка, размещение различной информации,  - обеспечить доступ жильцов к базе данных по начислениям. То есть человек теперь может получать информацию о своем лицевом счете, о начислениях в электронном виде.  Я думаю, к концу второго квартала мы запустим и проект по оплате наших услуг через сайт. Квитанции, как и раньше, мы будем разносить по почтовым ящикам -  того требует законодательство. Но зайти на сайт, увидеть свой лицевой счет, квитанцию за конкретный месяц, нажать на кнопку «оплатить», перейти по ссылке на сайт банка и там уже воспользоваться основными платежными системами можно будет и до того момента, то есть гораздо раньше. Клиентский отдел – это некое проходное звено, передатчик информации в управляющую компанию и от управляющей компании. Основная его задача – впитывать информацию.

- Наверняка возникают какие-то взаимные претензии, конфликты. Их разрешением тоже занимается клиентский отдел?

- Нет, это уже не функционал клиентского отдела – решать конфликтные ситуации. Он должен оценивать то, что есть, а дальше уже по уровням ответственности решается. Острых конфликтов у нас не было.

- А как решаете проблему с должниками? Они у вас есть?

- Конечно, есть. Специфика нового жилья такова, что многие молодые семьи на последние деньги купили минимальный комплект мебели, сделали ремонт – и какое-то время сидят на «голодном финансовом пайке»…. Но потом ситуация выравнивается. Хотелось бы отметить, что военнослужащие в этом плане более дисциплинированы, чем хозяева коммерческих квартир.

Работа с должниками ведется постоянно. Но «драконовских» методов мы при этом не применяем. Сначала житель,  не оплативший своевременно счет, получает смс-уведомление, затем производится обзвон… Через месяц неплательщик получает письменное уведомление о необходимости погасить долг. По законодательству сегодня житель имеет право накапливать задолженность перед УК до 7 месяцев, мы с этим ничего поделать не можем. Но по прошествии этого времени у нас появляется право ограничить его в получении услуги. Например, ограничения по электроснабжению – подаем лишь по 2 кВт. на квартиру. Обычно это работает.

ЖИТЬ ПО ПОНЯТИЯМ

- Готовя этот выпуск, мы общались с жителями микрорайона,  и выявили те аспекты, которые больше всего беспокоят людей. Например, один из жильцов сказал, что дом сейчас оседает, из-за этого возникают дефекты.

- Дома не оседают, они очень надежно построены, на сваях – есть 4 метра, есть 12 метров. При строительстве на почве проводилась выторфовка на глубину до 4 метров, все это замещалось скальным грунтомТак что они просто не могут оседать. Есть более мелкие проблемы – трескается штукатурка. А это устраняется. Есть гарантийный срок на подъезды, и застройщик должен все это устранять.

- А как вы видите решение проблем со стоянкам? Ведь просто устанавливать  ограждения вдоль тротуаров – это не выход. В вашей ли компетенции решить эту проблему?

- Нет, это не в нашей зоне ответственности. Конечно, стоянки это большая головная боль, мы пытаемся как-то смягчить ситуацию. В конце прошлого года было принято решение об установке ограждений. Решили, что одни газоны огораживать не рационально. У нас сложно пройти – тротуары заставлены, а тут много молодых семей, многие гуляют с колясками – приходится прямо по дороге идти. Решили огораживать вместе с тротуарами. Ситуация по определению конфликтная: интересы одних жильцов против интересов других. Где-то нас поддержали больше, где-то меньше. Один дом мы до холодов не могли закончить, потому что там очень активно шло противодействие: специально оставляли машину, рабочих гоняли… Но я думаю, мы это завершим.

- Но выход же должен быть? Например, сдавать подземную парковку в аренду, если приобрести парковочное место достаточно дорого?

- Это ничего не изменит. На наш паркинг действует ипотечная программа Сбербанка «10-10-10»: 10%  платишь, то есть 50 тысяч рублей и - на 10 лет под 10%. Ежемесячный платеж получается 6 000 рублей. Сопоставимо это с арендой? Сопоставимо. Но нет!

В прошлом году генеральный директор компании застройщика совместно с бывшим главой Ленинского района договорились об организации наружной платной парковки на подъезде к Академическому по цене для Екатеринбурга суперльготной  – 1500 рублей в месяц. Какой средний ценник сдаваемых паркингов по городу? Практически в два с половиной раза больше. И что? Не было там ни одной машины. Потому что все хотят ставить бесплатно.

Так что  выход мы видим в следующем. Сейчас пытаемся найти взаимодействие с ГАИ по установке в микрорайоне  системы видеонаблюдения. Нормативные документы есть, все соответствующие изменения внесены -  о том, что может производиться видеофиксация нарушений. И будем штрафовать. Штрафы серьезные: 2000 рублей за газон, за тротуар тоже хотят поднять до 1000 рублей. Если мы объединим в этой части усилия, то добьемся и результата. Так легко нарушать уже не будут.

- Многие жители отметили проблему с отсутствием специального места для выгула животных. Будет ли организована такая площадка?

- Мы разговаривали с жильцами и по этому поводу. Мое мнение ровно такое же, как и по стоянке. Это вопрос воспитанности, вопрос уважительного отношения к себе и к соседям, к тому месту, где ты живешь. Вокруг Академического сплошь поля и леса. Через дорогу перешел – чем не место для выгула собак? Но все предпочитают не уходить далеко от подъезда. Организовывать дворовую площадку для выгула собак можно только в ущерб чему-то. И обслуживание такой площадки будет весьма затратным - там ведь надо наводить порядок. Если организовать ее работу на платной основе, опять это никого не устроит. Так что весь вопрос в формировании сознания.

ЭКОНОМИЯ, БЕЗОПАСНОСТЬ, ЗДРАВЫЙ СМЫСЛ

- Новый год традиционно знаменуется повышением тарифов на услуги ЖКХ. Заметили ли ваши жильцы повышение тарифов в этом году?

- А его не произошло! Вернее, тарифы повысились везде – в рамках установленных государством максимальных индексов роста. Но за счет того, что мы в прошлом отопительном сезоне активно внедряли энергоэффективные мероприятия, мы значительно снизили объемы потребляемой энергии. Поэтому тариф вырос, но объем снизился. И итоговый платеж по квартирам остался на уровне прошлого года.

- Говорят, что размер квартплаты в Академическом вообще едва ли не меньший во всем городе?

- Да. Процентов на 20-25 меньше. За среднюю квартиру, метров 80, семья из трех человек платит около 4 тысяч рублей.

- За счет чего это стало возможно? Расскажите подробнее об энергосберегающих технологиях?

- В каждой квартире стоят приборы учета – воды, электричества, и каждый житель сам решает, сколько он потреблять будет, где будет экономить и сколько ему в итоге платить. Мы лишь даем ему возможность оплачивать ровно тот объем, который он потребляет.

Что касается общедомового потребления электроэнергии и потребления теплового. В марте 2010 года мы приняли решение о замене всех осветительных приборов (и наружно-дворового освещения, и внутриподъездного) на светодиоды. Большие дворовые территории, большие холлы подъездов – было серьезное потребление. С заменой типа освещения затраты каждой квартиры  составляют 50-60 рублей.

ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ

- Николай Сергеевич, а как решаются вопросы связи? Некоторые жильцы недовольны.. 

- Недовольны они в первую очередь отсутствием выбора. Но это не потому что кто-то принял монопольное решение, и теперь никого не пускает. При начале строительства исходя из задач комплексного подхода к строительству и в целях снижения собственных затрат застройщик - «Ренова-СтройГрупп» - проводили конкурс на компанию, которая из своих средств будет инвестировать в телекоммуникационные сети. Конкурс выиграл «Уралсвязьинформ» (ныне уральское подразделение объединенной компании «Ростелеком»), он был единственным участником, готовым инвестировать. В итоге за свои средства они построили сюда канализацию, проложили волокно, дошли до каждой квартиры.. Это их сеть. В прошлом году проводился конкурс по пятому кварталу – тоже никто не заявился. Со многими операторами я общался, они обращались с вопросом – но никто не готов.

Так что зря жители собрания проводят, муссируют вопрос. Реально альтернативное предложение от операторов пока одно – поставить нам на первом этапе лазерные тарелки. Стройте, никто же не запрещает. Но и тут никто не хочет вкладываться. «Вот, когда-нибудь мы, наверное, оптоволокно протянем. А пока дайте нам тарелки поставить – облучим это все, и будем транслировать». Это что ли разговор? Думаю, если они выйдут с такой инициативой на собственников, – они согласие не получат.

Вопросам безопасности людей уделяется большое внимание. Так проектом было предусмотрено строительство базовой станции сотовой связи на одном из домов.  Не надо было даже согласовывать ни с кем, поскольку это проектное решение.  Но мы поддержали собственников и добились - она будет строиться все-таки на офисном здании.

- А как вы взаимодействуете с провайдером по вопросам отработки качества услуги?

- Собираем жалобы, выносим их на комиссию при инвесторе, куда мы тоже включены.  И «Ренова-СтройГрупп» этим тоже занимается. Представители компании недавно обратились к нам,  чтобы мы рассмотрели возможность организовать прием и их заявок через нашу диспетчерскую службу. Будем думать.

-  Некоторым жителям не нравится, что на домах нельзя устанавливать кондиционеры. В связи с чем действует такой запрет?

- Первое – эстетика, это испортит все фасады. Вторая причина технического свойства. Конструкция строительных панелей такова, что состоит из двух слоев: это блок, и после него - утеплитель, который оштукатурен. Если штукатурный слой нарушается, влага будет впитываться в утеплитель, и он не долго прослужит, это выльется в огромные затраты. В любом доме существую определенные правила, и если ты хочешь жить в красивом новом районе, наверное, надо все-таки их придерживаться.

- Только ли жилищно-коммунальными проблемами вам приходится заниматься?

- Вот сейчас в школу запись ведем. Ну разве это дело управляющей компании? Но больше некому. Помогаем. Директор пришла – ну куда ей деваться, она одна, здание еще не построено.

- Как в дальнейшем будет развиваться УК и сам район? Очевидно, что с учетом обособленности микрорайона здесь необходимы представители всех инфораструктурных звентев – парикмахерские, зубные кабинеты, адвокатские конторы.. Будут ли в ближайшее время привлекаться новые арендаторы?

- Из крупных я бы отметил, что в скором времени «Звездный» у нас открывает свой магазин и ресторан «Пожарка» начнет работу. Это не моя компетенция, есть компания-застройщик, которая этим непосредственно занимается. Но знаю, что храм будет строиться. Развлекательный центр тоже планируется – место под него в пятом квартале района уже предусмотрено. Концепция именно социокультурного развития района существует, она разработана.

- Как, по-вашему, комфортно сегодня жить в этом районе?

- Да, однозначно! Однозначно комфортно и однозначно для этого все все делается. Пусть не все пока получается, есть недочеты, все равно стройка. Но людям нравится, ко всему с пониманием относятся. И наверное, основной фактор, говорящий об этом, - это очередь в отделе продаж. Квартиру здесь приобрести уже не так просто. Мы стараемся. Многое не получается. Все-таки, есть вопросы. Но мы делаем что-то новое, не останавливаемся на существующих моделях.

Беседовала Анна Осипова