Статьи Химмаша и Уктуса

В разделе "Статьи Химмаша и Уктуса" Вы можете всегда прочитать актуальные публикации о ЖКХ, медицине и здоровье, спорте, строительстве, детях в Екатеринбурге и т.д.

Наш выбор. Пять лет спустя.

Наш выбор. Пять лет спустя.

5 лет прошло с момента вступления в действие Жилищного Кодекса РФ. 6 июня исполнилось 3 года со дня публикации в «ОГ» статьи «Под крышей дома своего». Поскольку тема выбора способа управления домом по-прежнему актуальна, мы  спросили у уполномоченного лица собственников помещений в многоквартирном доме №22 в пер.Многостаночников - Чудинова Владимира Сергеевича - что же изменилось за прошедшие годы? 

Каков способ управления вашим домом?

Наш 5-этажный, 5-подъездный дом сдан в эксплуатацию в две очереди: 1-я в 1991г. и 2-я в 2000г. По форме собственности одна часть дома имеет муниципальную собственность (1-я очередь), а другая – исключительно частную. Управление 57-квартирным домом осуществляют непосредственно сами собственники помещений. Этот способ – непосредственное управление – выбран собственниками помещений в соответствии с ч.2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ на нашем общем собрании в июне 2005г. За прошедшие 5 лет лишь однажды по инициативе одного из новых собственников помещений мы снова обсуждали на общем собрании вопрос о выборе способа управления домом. Число голосов за непосредственное управление было подавляющим.

Чем был обусловлен такой выбор?

Учитывались несколько обстоятельств, а именно:

1. Мой предшествующий (с 2000 по 2005гг.) опыт работы по управлению нашей частью дома  на общественных началах.

2. Минимально – возможные расходы на управление домом при отсутствии такого общего имущества, как свободные помещения и участки приватизированной придомовой территории, которые можно было бы сдавать в аренду.

3. Оплата жилищных и коммунальных услуг по принципу «сам за себя», когда каждый собствен-ник помещения платит самостоятельно только за себя в соответствии с п.2, ст.164 ЖК РФ.

4. Наличие  человека, способного выполнять функции по управлению домом, в качестве доверенного (или уполномоченного) лица собственников помещений, наделенного соответствующими полномочиями в отношениях с третьими лицами (п.3, ст.164 ЖК РФ). Человека, имеющего техническое образование, способного на действующей правовой и нормативной основе решать большинство специальных вопросов и оперативно организовывать исполнение этих решений.

Чем отличается непосредственное управление от ТСЖ?

Прежде всего, тем, что ТСЖ – юридическое лицо со всеми присущими ему законодательными уложениями, регламентирующими ответственность, обязанности, правила, устав, налоговую отчетность, права (в т.ч. официальное право сдавать в аренду общее имущество - свободные помещения и приватизированные  этим ТСЖ земельные участки). Расчеты за коммунальные и жилищные услуги, а также расчеты по дополнительным внешним договорам осуществляются из общего «котла» - с юридического счета ТСЖ. А в этот «котел», зачастую, не все собственники квартир и не всегда могут или хотят своевременно вносить свои обязательные платежи. И вот тогда работает другой принцип: «один за всех и все за одного» - хороший принцип, но только в социуме сознательных и ответственных собственников. В противном случае палочкой - выручалочкой ТСЖ могут являться дополнительные платежи, поступающие на счет ТСЖ от сдачи в аренду его общего имущества.

Во-вторых. Хорошо, если в ТСЖ имеются поступления денежных средств из дополнительных источников. Иначе неизбежно существенное обременение жильцов платежами на содержание председателя, его зама, бухгалтера, диспетчера, сантехника, электрика, уборщиц, дворников. Случается, что таких специалистов нанимают по нескольку человек на временную работу, на неполный рабочий день, по договору, по трудовому соглашению и т.п. Поди, потом  сумей проверить подлинные приходы и расходы, накаты и откаты, отводы и приводы…

В третьих. Представьте себе, что в местах общего пользования (на лестничных клетках, в подвале, на чердаке, на крыше) в одном из подъездов дома были произведены внеплановые работы. И тогда, при отсутствии дополнительных источников доходов  случается, что в расчет за выполненные работы включают жильцов из других подъездов. Но с таким положением готовы мириться не все.

При непосредственном управлении многоквартирным домом все гораздо проще и прозрачнее, т.к. деятельность по управлению этим домом и его содержанию устанавливается и контролируется в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений с учетом нескольких коротких статей п.2,ст.161, ст.162, ст.164, ст.165 ЖК РФ, соответствующих Постановлений Правительства РФ и  действующих нормативных актов.

Что бы Вы могли порекомендовать жителям поселка при выборе способа управления домом?

1. ТСЖ выбирают, если:

- дом сравнительно большой и новый (до 15 лет);

- число членов ТСЖ превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме;

- имеются в наличии потенциальные источники денежных средств, например, просторные подвалы, свободные участки территории, жилые и служебные помещения и т.д., которые можно и нужно сдавать в аренду и, тем самым, компенсировать хотя бы часть расходов по содержанию дома;

- находятся образованные люди, готовые на действующей правовой и нормативной основе и приемлемых условиях подготовить необходимые документы, зарегистрировать ТСЖ в органах власти, заключить договоры с третьими лицами и добросовестно управлять домом;

2. Управляющая компания (УК) выбирается, как правило, на альтернативной основе, если:

- дом старый, часто требующий различных видов ремонта и привлечения для этого специализированных организаций;

- жители желают, чтобы их оставили в покое, чтобы переложить все заботы на «дядю», главный интерес которого, как показывает практика, состоит не в поддержании образцового состояния дома, а в получении прибыли.

Жители старых домов в микрорайоне Химмаш могут заключить договоры с управляющими компаниями  «Комфорт-Сервис»,  «Территория», «Аврора», «Деловой альянс», «Нижнеисетская».

3. Комбинированный способ управления (ТСЖ + УК), если:

- наиболее деятельные товарищи желают управлять, контролировать денежные потоки, получая за это соответствующую мзду, а исполнять основные объемы работ по содержанию и обслуживанию дома поручают выбранной УК (по-моему, это один из наиболее затратных и безответственных способов управления домом). Значительно повысить действенность данного способа управления может правильно составленный договор найма УК. Очень советую с помощью специалистов провести анализ такого договора  перед его подписанием.

4. Непосредственное управление (наименее затратный при отсутствии дополнительных источников финансирования и достаточно ответственный способ управления).

     Самой большой проблемой в осуществлении этого способа является поиск людей, которые способны и хотели бы возложить на себя не простые обязанности и ответственность за деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным  домом.

     Существенным недостатком непосредственного управления является то, что только на этот способ не распространяется действующая в Свердловской области с 2008 года федеральная программа помощи ЖКХ.

     Усложняется работа поставщиков коммунальных и жилищных услуг, т.к. им приходится работать с каждой квартирой отдельно.    

     Кроме того, максимальное число квартир в таком доме не должно превышать 50-60.

     Тем не менее, плюсы этого способа управления очевидны:

- собственники помещений платят только за себя, только за фактически выполненные услуги и только за фактическое потребление ресурсов, зафиксированное на границе соответствующих сетей;

- по статье «электроэнергия на освещение мест общего пользования» они платят с каждой квартиры до 18 руб. в месяц;

- они же беспрепятственно могут получать на руки сметы за работы, выполненные по договорам подряда, и могут проводить по ним экспертизу;

- они же беспрепятственно могут проконтролировать показания общедомовых приборов учета электроэнергии, тепла, ГВС и ХВС;

- в платежках отсутствуют такие статьи как «содержание дома» и «капитальный ремонт»;

- начисления платежей легко проверить по телефону в каждой ресурсоснабжающей организации;

- отсутствует необходимость оплачивать содержание банковского счета (т.к. управление домом осуществляется без образования юридического лица);

- сбор денежных средств на содержание дома осуществляется по целевому назначению по решению общего собрания собственников помещений в соответствии со статьёй 39 ЖК РФ;

- на пути денежных потоков отсутствуют посредники;

- существенно повышается ответственность жильцов за состояние, работоспособность и сохран-ность общего имущества в доме.

Непосредственное управление выбирают, если:

- дом небольшой, например, как у нас – 57 квартир, и еще не старый;

- собственники помещений не желают платить «за того парня» или «за тот подъезд», а также за фиктивный, неоправданно навязанный, или недовыполненный объем работ;

- находится технически грамотный человек, способный и желающий добросовестно осуществлять оперативное руководство домом в качестве доверенного или уполномоченного лица собственников помещений, выбранный общим собранием и имеющий доверенность или соответствующие полномочия от собственников помещений в этом доме для исполнения решений общих собраний, в том числе и в отношениях с третьими лицами.

Как же найти такого человека?

Если среди жителей дома нет такового, то надо на конкурсной основе по объявлению нанять специалиста с техническим образованием и жизненным опытом (можно и пенсионера), способного на действующей правовой и нормативной основе решать технические, специальные (теплотехнические, сантехнические, электротехнические, по работе вентиляции и средств связи) и организационные вопросы. Желательно выбрать инженера – теплоэнергетика, работавшего на пуско-наладке энергетических объектов. Большими плюсами такого человека являлись бы его «золотые руки» и, хотя бы, начальное юридическое образование. Условия оплаты труда такого специалиста и его помощников (старших по подъездам) решаются на общем собрании собственников помещений с одновременным наделением его соответствующими обязанностями и полномочиями. Тогда же его утверждают в качестве доверенного или уполномоченного лица собственников помещений и подготавливают  необходимые доверенности и документы.

Каков порядок его контроля?

Заблаговременно, перед каждым общим собранием он вывешивает в подъездах отчет о движении денежных средств, предоставляет по требованию отчетные документы. Отчет утверждают собственники помещений решением общего собрания. Что касается результатов решения им специальных вопросов, то на том же собрании, определяется их своевременность, правильность и действенность. Там же, в случае необходимости, решается дальнейшая судьба доверенного лица в его  управленческой ипостаси.

А как поддерживается чистота в подъездах и на придомовой территории?

Это делают сами жители по очереди или по собственному желанию. Наличие пыли и грязи в подъездах характеризует каждого собственника, поскольку помимо квартиры ему принадлежит на правах общей долевой собственности также и часть лестничных маршей, примыкающих к его квартире. Жители также могут нанять уборщицу и дворника, установив им график работы, а также размер заработной платы.

У вас все делает один человек?

Нет, конечно, помощников 4 человека. Одновременно они являются старшими по подъездам. Без их помощи работать было бы значительно сложнее.

Что сделано вами за последние 5 лет?

Заключены прямые индивидуальные договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. Заключены индивидуальные договоры на вывоз мусора, а также договоры подряда на содержание, ремонт и техническую эксплуатацию дома. Жильцы 1-ой очереди дома (а ей уже 19 лет) заключили договоры на аварийно-диспетчерское обслуживание. Отремонтирована крыша, сделаны навесы над вентиляционными каналами на крыше дома, навесы над тамбурами подъездов. На всех воздушниках стояков системы отопления и ГВС дома отечественные вентили заменены импортными шаровыми кранами, отремонтированы трубопроводы и трубопроводная арматура в подвале дома, дважды отремонтирована канализационная сеть дома. Восстановлена теплоизоляция на отдельных участках трубопроводов. Установлены двухтарифные общедомо-вые узлы учета электрической энергии с отдельным учетом её для мест общего пользования. Заказан проект, а затем и смонтирован общедомовой узел коммерческого учета тепловой энергии с дистанционным контролем параметров. В большинстве квартир установлены индивидуальные двухтарифные электросчетчики, а также водомеры ХВС и ГВС. Узлы управления системы отопления дома снабжены дроссельными устройствами, манометрами и термометрами. Два раза в год производится периодическая продувка трубопроводов и грязеуловителей этой системы. Также на придомовой территории посажены деревья, кусты шиповника и смородины. Засеяны травой газоны. Проводится периодическая стрижка газонов. Ежегодно проводятся субботники по очистке придомовой территории от мусора. Проведен субботник по очистке подвала. Ежегодно до 1 июля проводятся общие собрания собственников помещений.

Какие наиболее запоминающиеся события произошли в доме?

Такие события случились в прошлом году. И оба гадкие.

 Первое из них широко освещалось в средствах массовой информации после того, как под руководством генерального директора управляющей компании «Нижнеисетская» - Ю.С.Дулыны был выгружен мусор у подъездов нашего дома, после проведенного жителями дома субботника к празднику 1 Мая. К его ссылкам на «самовозгорание» мусора в кузове мусоровоза суд отнесся критически. В соответствии с постановлениями суда о назначении административного наказания от 10 и 11 июня 2009г. Ю С. Дулына был оштрафован на 10 тысяч рублей, а компания, которую он возглавляет, соответственно – на 100 тысяч рублей. Для оплаты последнего штрафа, очевидно, использованы те деньги, которые компания собирает за жилищные услуги и содержание многоквартирных домов и которых катастрофически не хватает в обоснованиях повышения тарифов.

Второе – тоже не заставило себя ждать, когда неизвестные лица демонтировали трубы теплоснабжения нашего дома на участке, проходящем через зону балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности УК «Нижнеисетская». В результате почти 3 летних  месяца дом оставался без горячей воды. Жители микрорайона Химмаш легко догадаются, кто стоит за этими гадкими пакостями.  

Что бы Вы хотели в заключение пожелать тем, кто стоит перед выбором способа управления?

В любом случае надо начинать с изучения Жилищного кодекса РФ, Постановлений Правительства РФ от 23.05.2006г. №307, а также – от 13.08.2006г. №491 и федерального закона №185-ФЗ от 21.07.2007г. Кроме того, следует учесть, что в последние годы законодательная и нормативная базы часто подвергались изменениям. Пожелать хочу верного выбора. Но не отчаивайтесь, если, как говорят, «первый блин комом». У вас имеется возможность изменить выбранный способ управления или сменить управляющую компанию, для чего служит высший орган управления домом – общее собрание собственников помещений. Любая управляющая компания это лишь исполнитель, нанятый вами. Необходимые консультации по всем вопросам выбора способа управления или управляющей компании, а также конкретную бесплатную правовую помощь вам могут оказать специалисты ЖКХ, управляющих компаний, председатели ТСЖ, а также члены Общественных Советов по развитию территориального самоуправления.

 

       

 



Возврат к списку